Hvem får lejeindtægterne efter 1. tvangsauktion?

Boligadvokat Henrik Høpner fra Advodan i Lyngby svarer hver uge på spørgsmål fra Boligas brugere. Send dit spørgsmål til lf@boliga.dk og gør det så kort som muligt.

Boliga skal kende din identitet, men vi anonymiserer alle indlæg.

Spørgsmål og svar bringes i nyhedsbrevet hver onsdag og publiceres også i Berlingske.

På grund af antallet af indkomne spørgsmål kan der godt gå fra et par uger til en måned, før dit spørgsmål bliver besvaret.

------------------------------------------------------ 

?: Hej Henrik.

Hvornår overtager man en ejendom købt på tvangsauktion?

I foråret købte jeg en ejendom på tvangsauktion nr 2. 

Ejendommen, der var udlejet, var ejet af et selskab, der var gået konkurs, og det var den advokat, som behandlede konkursen, der havde begæret tvangsauktionen.

Da ejendommen var udlejet, betalte lejeren sin husleje til advokaten.

Da jeg tidligere har oplevet, at man ved et køb på anden auktion, godt nok ikke fra et konkursbo, anvendte datoen for den første auktion som overtagelsesdagen, havde jeg forventet det samme her.

Normalt har det nok ikke den store betydning, idet man som køber alligevel kommer til at betale de udgifter, der er påløbet mellem den første og anden auktion, hvilket jo også skete i mit tilfælde.

Eftersom jeg således har betalt ejendommens udgifter, forventede jeg også at modtage de af ejendommens lejeindtægter, der var betalt efter den første auktion.

Advokaten, der ikke har betalt noget på ejendommen mellem de to auktioner, hævder imidlertid, at jeg først har overtaget ejendommen på anden auktion og derfor ikke har ret til den mellemliggende husleje, også selv om jeg skulle betale udgifterne.

Mit spørgsmål er derfor , hvornår man overtager ejendommen, og har man ikke ret til indtægterne, hvis man skal betale udgifterne?

Med venlig hilsen
F.

!: Hej F. 

Når du overtager en ejendom på tvangsauktion, sker det på datoen for første auktions afslutning.

Det vil sige fra det tidspunkt, hvor hovedretten giver hammerslag.

Det betyder, at du fra det tidspunkt hæfter for ejendommens udgifter, men du har til gengæld ret til at oppebære ejendommens indtægter.

Der kan dog være situationer, hvor der udarbejdes et såkaldt pantregnskab, men det skal i så fald klart oplyses på auktionen.

På baggrund af det du skriver, er det min opfattelse, at du har krav på at få lejeindtægterne fra ejendommen efter første auktion.

mvh
Henrik Høpner

------------------------------------------------------ 

?: Kære Henrik Høpner

Der har været en række artikler i dagspressen om forkert ejendomsbeskatning af parcelhuse – mange grundet manglende grundforbedringsfradrag.

Jeg mindes ikke at have set, om de samme problemer eksisterer for sommerhuse – og hvad gør man for at undersøge dette?

Jeg har f.eks. et sommerhus i et område, hvor vejene er forbedret fra grusbelægning til asfaltbelægning -  en investering på ca. 500.000 kr. over en periode på fem år – 2005 – 2010.

Dette er vel også en grundforbedring?

Mvh
sommerhusejer

!: Hej sommerhusejer.

Det er ikke en problemstilling, jeg har hørt om. Jeg vil foreslå, at du retter henvendelse til vurderingsmyndighederne, dvs. Skat, og hører om, hvorledes de ser på forholdene.

Mvh
Henrik Høpner

------------------------------------------------------ 

?: Hej Henrik

Vi har for ca. to år siden købt en andelslejlighed. For snart et år siden gjorde vores vicevært os opmærksomme på, at vi har ulovligt indmurede rør i køkkenet og på badeværelset.

Vi tog straks kontakt til sælger og fortalte om situationen.

Han havde ikke kendskab til det, men vi aftalte, at hvis det blev et problem, måtte vi snakke om det igen.

Nu skal andelsforeningen have skiftet stigstrenge i køkken og bad, og det kommer selvfølgelig til at få betydning, at vi har indmurede/indespærrede rør.

Forbedringerne i køkken og bad, hvor rørene sandsynligvis er blevet gemt væk, er vist udført i 1996 af en endnu tidligere ejer end vores sælger (han havde boet her i tre år).

Hvordan står vi i alt det her? Og er der noget særligt vi skal være opmærksomme på, når nu stigstrengene skal skiftes.

Venlig hilsen
S og T

!: Hej S og T.

Såfremt I har nogen steder at rette kravet, vil det efter min opfattelse formodentlig allerede på nuværende tidspunkt være forældet.

Realiteten er, at sælger ikke har haft kendskab til forholdene, og I burde have taget fat i ham i det øjeblik, hvor viceværten fortalte jer om problemerne.

Det kan tænkes, at I kan rejse et krav mod foreningen, der jo formodentlig har været i ond tro om forholdene, eftersom viceværten jo vidste besked.

Under alle omstændigheder vil værdien af forbedringerne, der er udført i 1996, formodentlig være af meget begrænset restværdi.

I bør tale med bestyrelsen om en mindelig løsning, således at I heller ikke kommer i problemer, hvis I skal sælge, da I jo ikke nu kan undlade at give beskeden videre.

Mvh
Henrik Høpner