Boliga.dk
Danmarks største
uafhængige boligside
 EuroInvestor

Nyhedsbrevet Bolignyt

Kursen pisker op: Skal du konvertere til 4-procents-lån nu?
Skrevet af Boliga.dk (25. august 2010)

...




Rune W. Sørensen, som giver uvildig økonomisk rådgivning hos Miranova, vil for fremtiden besvare spørgsmål af økonomisk karakter fra Boligas brugere.

 

Har du et spørgsmål, skal du sende det til lf@boliga.dk. Boliga skriver ikke brugernes fulde navn, når spørgsmål og svar offentliggøres i nyhedsbrevet.


I denne uge giver Rune W. Sørensen gode råd til boligejere, som overvejer at lægge deres lån om.


Oplagte muligheder for at lægge om til fastforrentet 4-procentslån



Renterne er faldet kraftigt og næsten uafbrudt siden slutningen af 2008, og nu er et fastforrentet 4 procentslån helt oppe omkring kurs 99 med afdrag og 97 uden afdrag.

Vi ser på, hvem omlægning er relevant for med udgangspunkt i, om du har et 5-procentslån, et 6- eller 7-procentslån eller et rentetilpasningslån.

Vigtige pointer for alle låneomlægninger!

Først og fremmest skal det nævnes, at 4-procentslånene er relevante, når du betaler af over mere end 20 år. Har du mange kontanter, som du ikke får meget i rente af, så overvej at bruge kontanterne til at reducere din gæld og læg samtidig om til et fastforrentet 15-årigt 3-procentslån – i mange tilfælde uden at din ydelse stiger.

Det sparer du mange penge på. Både i kraft af lavere rente på lånet, men også fordi dine kontanter ikke opnår den samme rente, som du låner til.

Tænk også på hvor lang tid, du bliver i din bolig. Danskerne bor gennemsnitligt 10 år i ejerlejligheder og 20 år i deres huse. Skal du snart sælge, er 4-procentslånet ikke en god ide, da udgifter til at lægge om overskygger det, du sparer.

Det er når, din lejlighed ikke er stor nok, og der er børn på vej. Eller hvis den er for stor, og du gerne vil have noget mindre eller bare gerne vil flytte til et andet område.

Hvis du har et 5-procentslån

For dig der har et 5-procentslån, er det korte svar, at det stort set ikke kan betale sig. Din ydelse falder kun en smule, og din gæld stiger samtidigt på grund af udgifter til at lægge om (ca. 10.000 kroner) og et kurstab på det nye lån.

Flytter du inden for få år, taber du sandsynligvis penge på det, og den forventede gevinst er omvendt lille, hvis du holder lånet i hele løbetiden.

Hvis du har et 6- eller 7 -procentslån

Her er det helt klart relevant at lægge om. For et lån på en million kroner over 28 år falder ydelsen omkring 600 kroner om måneden efter skat.

Vær igen opmærksom på, at der går nogle år, før omlægningen er tjent ind. Gælden på 4-procentslånet er først lavere end på 6-procentslånetlånet efter fire års tid.

Skal du flytte inden for en håndfuld år, så læg om til et rentetilpasningslån i stedet og lås renten fast frem til den dag, du regner med at flytte.

Hvis du har rentetilpasningslån

Det er ikke til at sige, om et rentetilpasningslån, hvor der kommer ny rente hvert år, bliver billigere over de næste 30 års tid frem for 4 % i fast rente. Men umiddelbart bør det være billigere, da risikoen for dig som låntager er størst med rentetilpasningslånet.

Derfor bør du lægge vægt på, om du har brug for fast rente i 30 år i forhold til dit budget og for at få ro i maven? Ellers betaler du dyrt for en forsikring i 30 år, som du ikke bruger. Ikke mindst i forhold til det faktum, at danskerne som nævnt bor 10 år i deres ejerlejligheder og 20 år i deres huse.

4-procentslånet har naturligvis den fordel, at hvis renten stiger fremover fra et nu historisk lavt niveau, så vil kursen på lånet falde. Det betyder, at du så kan indfri dit lån og komme af med en stor del af gælden med et trylleslag.

Det fungerer ved, at kursen falder til eksempelvis 85. Lad os sige, at du skylder en million, og den million bliver ved et kursfald kun 850.000 kroner værd, og det er netop det beløb, du skylder, hvis du lægger om. Du går altså fra et rentetilpasningslån til et 4-procentslån i håb om, at kursen falder på 4-procentslånet, så du kan indfri det til lav kurs og hugge en god luns af din gæld.

Herefter er du tilbage i dit ”gamle rentetilpasningslån” med en lavere gæld, end hvis du havde beholdt det hele tiden, og det bør spare dig penge – alt efter hvordan renterne udvikler sig.

Stiger renten ikke, er 4-procentslånet naturligvis dyrere for dig end blot at have beholdt dit rentetilpasningslån, men omvendt har du sikkerhed i form af den faste rente. Der er ingen direkte svar på, om det er en god ide ligesom, hvis du har et 6 procentslån.

Lås kursen på 4-procentslånet

Til sidst er det vigtigt at gøre opmærksom på, at lægger du om fra et fastforrentet lån til 4-procentslånet, er det fornuftigt at få låst kursen fast på 4-procentslånet, da der godt kan gå nogle måneder, før det bliver udbetalt. I den periode kan 4-procentslånet jo nå at falde så meget i kurs, at det ikke længere er så profitabelt at lægge om.

Rune W. Sørensen er økonomisk rådgiver og medejer af uvildige.dk - en kæde af uafhængige økonomiske rådgivere. Han har arbejdet med rådgivning og analyse af bolig- og lånemarkedet i Realkredit Danmark og som analytiker og investeringskonsulent i to ejendomsinvesteringsselskaber.