Boliga.dk
Danmarks største
uafhængige boligside
 EuroInvestor

Nyhedsbrevet Bolignyt

Kan vi gøre sælger ansvarlig?
Skrevet af Boliga.dk (22. september 2010)

...


Boligadvokat Henrik Høpner fra Advodan i Lyngby svarer hver uge på spørgsmål fra Boligas brugere. Send dit spørgsmål til lf@boliga.dk og gør det gerne så kort som muligt.

Husk at skrive dit fornavn og hvilken by du kommer fra.

Spørgsmål og svar bringes i nyhedsbrevet hver onsdag.

------------------------------------------------------

?: Jeg overvejer at købe en andelsbolig til min søn. I den forbindelse vil jeg oprette et rente- og afdragsfrit gældsbrev, der dog kan opsiges med kort varsel.
Hvordan sikrer jeg mig, at eventuelle kreditorer ikke gør udlæg i andelsboligen, eller at han belåner den yderligere?

vh
Flemming, Værløse

!: For at sikre dig bedst muligt skal du have pant i andelsboligen, for på den måde sikrer du, at du får dine penge den dag, hvor andelsboligen bliver solgt.

Du sikrer dig også mod, at der bliver lånt mere i andelsboligforeningen eller at der kommer udlæg, for pantebrevet skal respekteres på forkant, som det hedder.

Det vil sige, at det skal tinglyses, før det har gyldighed for andre, der vil låne andelshaveren penge.

mvh
Henrik Høpner

------------------------------------------------------

?: Jeg bor i udlandet, er dansker og ønsker at købe en bolig i Danmark til feriebolig, men gerne en lejlighed. Er der bopælspligt i Fredensborg kommune? Såvidt jeg kan læse mig frem til er svaret nej, men jeg har talt med en ejendomsmægler, og de ved ikke rigtigt.

Hvad er reglerne, og hvordan finder man ud af, om en bolig ligger under for denne regel?

mvh
Anne, St. Julien, Frankrig

!: Udgangspunktet er, at helårsboliger skal benyttes til helårsbolig.

Man har en grundtanke om, at der er boligmangel i Danmark. Derfor er der en regel i boligreguleringsloven om, at en ledig bolig skal udlejes.

Der er selvfølgelig nogle undtagelser. Har du sat en bolig til salg for at flytte over i en anden bolig, er det ok, at den står tom, men hvis bare du har et hus, der står tomt, kan kommunen kræve, at du udlejer det, og ellers kan kommunen anvise en lejer. Det gælder også i Fredensborg.

Derudover skal du som udlandsdansker være opmærksom på, at dine skatteforhold kan ændre sig, hvis du ejer en helårsbolig i Danmark. Så vil man ofte fra Skat sige, at du ikke har opgivet den stedlige tilknytning til Danmark, og så skal du betale skat til Danmark.

Der nogle typer boliger, specielt nyopførte eller sommerhuse, hvor der fra starten ikke er bopælspligt.

Derfor vil det være en god idé at kontakte de kommunale myndigheder, der vil kunne besvare spørgsmålet. Men du skal sørge for at få et skriftligt svar, for det kan få stor betydning for din økonomi fremadrettet.

Du riskerer nemlig at komme i en situation, hvor du skal leje boligen ud, og at din udlandsdanskerstatus og dermed din skattefrihed bliver ændret.

mvh
Henrik Høpner

 ------------------------------------------------------

?: Kære Henrik

Vi har købet et hus, som vi overtog den 27. juni i år. Huset havde en vældig fin tilstandsrapport, bl.a. ingen anmærkninger til taget. Henover sommeren har det vist sig, at hver gang det regner, står der vand ind gennem skotrenderne.

Mængderne er så store, at det drypper ned fra listeloftet, altså gennem isoleringen på loftet, og det løber ned ad væggene. Vi er helt overbeviste om, at sælger har været fuldt ud klar over denne fejl i skotrendernes konstruktion, men har undladt at oplyse om det i tilstandsrapporten, selvom det tydeligt fremgår, at man har pligt til dette som sælger.

Vi står nu i den situation, at vi venter på vores forsikringsselskabs behandling af sagen. Vi har heldigvis tegnet en ejerskifteforsikring, men da selvrisikoen er på 30.000 kr., kommer det til at koste os ganske mange penge at udbedre skaden.

Forsikringsselskabet har endnu ikke behandlet vores sag, fordi de er druknet i stormskadeanmeldelser, og vi vil gerne vide, hvor vi står i forhold til at kræve, at sælger betaler hele eller dele af udbedringen. Et par af naboerne har klart givet udtryk for, at sælger har haft omtalt skaden, og vi er derfor ikke i tvivl om, at sælger bevidst har fortiet information.

Har vi mulighed for at gøre sælger ansvarlig og få dem til at betale?

På forhånd tak for hjælpen.

Mvh Cecilie, Allerød

!: Udgangspunktet er, at der skal meget til for at få sælgeren dømt. Det er hele grundtanken bag ejerskifte- og tilstandssystemet, at man skal være ansvarsfri som sælger.

Hvis sælger har handlet groft uagtsomt eller svigagtigt, så kan man engang imellem komme igennem med at få ham dømt til at betale.

I sagen her, og hvis I kan dokumentere, at han har glemt at fortælle, at det drypper når det regner, så er der efter min opfattelse gode muligheder for at få sælgeren dømt, for det kan man ikke bare glemme.

Forsikringsselskabet vil nok også gå efter ham, fordi - hvis han havde fortalt, at noget var galt - så kunne I have sagt, at vi køber det ikke, før det er udbedret. Det er en soleklar K3'er.

Så kan forsikringsselskabet sige, at hvis sælger havde fortalt sandheden, så havde den byggesagkyndige konstateret det, og den havde fået en K3'er, og så kan køber ikke komme bagefter med ejerskfiteforsikringen.

Det lyder som en åbenbar skade, der har været skjult, og den kommer forsikringsselskabet formentlig til at betale.

Den anden del er selvrisikoen. Den kan I måske godt få dækket hos sælger.

Men den juridiske finurlighed er, at der kan tænkes at komme andre skader, der bliver dækket på ejerskifteforsikirngen på længere sigt. Og hvis det er skader, hvor sælger ikke har handlet groft uagtsomt, skal I betale selvrisikoen. Det er maksimum 30.000 i hele perioden.

Så I teorien kan I få en dom for, at sælger betaler selvrisikoen, men I kan også afvente og se, at der ikke kommer flere skader i de næste fem år.

Med hensyn til det konkrete, vil jeg sige, at hvis der er naboer, der har fortalt, at han har været klar over utætheden og ikke har gjort noget ved det, har han efter min opfattelse handlet groft uagtsomt eller svigagtigt.

mvh
Henrik Høpner

 ------------------------------------------------------

Henrik Høpner, boligadvokat og partner i Advodan i Lyngby, har godt tjek på reglerne i forbindelse med køb og salg af boliger. Han er medstifter af og tidligere formand for Danske Boligadvokater og har arbejdet inden for boligjuraen i en længere årrække. Specialerne er fast ejendom og lejeret.