Boliga.dk
- Danmarks største uafhængige boligside
Login | Opret bruger

Nyhedsbrevet Bolignyt

Onsdags-analysen: Et blivende tøbrud på boligmarkedet?
Skrevet af Boliga.dk (12. september 2012)

...


Af Sune Worm Mortensen, rådgivningschef i Nykredit

Siden Finanskrisen startede i 2007, har det danske boligmarked været gennem års ørkenvandring.

Et boligmarked, der vel bedst kan sammenlignes med guldfeberen i det vilde vest i sin tid, blev meget hurtigt til et marked præget af prisfald, frygt og manglende mobilitet.

En tilstand, der med små huller i skyerne har varet ved.

Noget tyder på, at den fastfrosne situation på boligmarkedet er ved at tø op. Men inden vi når så langt, så lad os se på fakta:

Stabilisering af priserne
For det første, så er priserne på danske ejerboliger, med de sædvanlige geografiske forskelle, korrigeret voldsomt siden toppen i starten af 2007.

Den nuværende prissætning afspejler boligen som et langvarigt forbrugsgode – og ikke som en kortsigtet investering.

Prisudviklingen har betydet, at de meget attraktive byområder ikke længere er uopnåelige for almindelige lønmodtagere.

Det har sat gang i det første lyspunkt: Både da priserne steg og da de faldt (kraftigst) var det en bevægelse der startede primært i København men delvist også i Århus.

Derefter bredte det sig som ringe i vandet til omegnskommunerne/provinsen. Nu ser vi en stabilisering af priserne i de hårdest ramte områder – og en efterspørgsel efter bla lejligheder, der tidligere var svært omsættelige.

Denne stabilisering er godt nyt, idet det er starten på en trend, hvor der handles bl.a. lejligheder – hvilket sætter gang i hele markedet.

Boligmarkedet drives dels af de nye, der kommer ind på markedet, men især også af den dominoeffekt det skaber ”opad”, hvor sælgere flytter til en ny (større) bolig. Og her er storbyerne og omsætteligheden en vigtig driver for den videre udvikling.

Lav rente hjælper
For det andet, Så er finansieringsomkostningerne til de nu (lavere) kontantpriser faldet voldsomt.

En F1-rente på 0,4 pct. og fast rente i 30 år på 3 pct. er nu hverdagskost for boligkøbere.

Disse uhyrligt lave renter burde isolere set fungere som raketbrændstof på priserne. Det gør de heldigvis ikke, men er med til at gøre boligkøb realistisk for de fleste lønmodtagere.

Og har man allerede bolig, vil opsparet friværdi i kombination med lavere renter muliggøre skift til en større og dyrere bolig. Finansieringsomkostningerne, der er en præmis for langt de fleste købere, burde altså også virke som en katalysator for et tøbrud.

Frygten bør aftage
Sidst men ikke mindst, så bør frygten for arbejdsløshed, som jeg mener, er en af de allervigtigste drivere for priserne, lige så langsomt aftage for de fleste herhjemme.

Arbejdsløsheden er steget, men til et fortsat lavt niveau. Og hvad er endnu vigtigere, så ser stigningen ud til at aftage, og arbejdsløshedsprocenten derfor ud til at etablere sig på et fortsat rimeligt lavt niveau, når man tager den globale økonomiske situation i betragtning.

Dette afspejles, når vi spørger danskerne om deres syn på udviklingen i arbejdsløsheden herhjemme.

Begyndende tøbrud
Lavere priser, meget lavere finansieringsomkostninger og en berettiget tro på, at man ikke mister sit job. Og alligevel sker der ikke så meget på boligmarkedet. Eller hvad?

Vores seneste analyser af boligmarkedet viser noget andet og mere positivt. Nemlig et begyndende tøbrud.

Efter en periode med et meget brat fald i flytteaktiviteten ser vi nu, at danskerne rykker mere rundt end tidligere. Det er delvist et resultat af de tre hårde facts, jeg listede op ovenfor, men det er sandsynligvis et resultat af, der er rent psykologisk er ved at ske et skifte på markedet. Folk er ikke længere så nervøse for boligkøb.

Mobilitet rører i gryden
I perioden 2006 til 2009 faldt det samlede antal flytninger på tværs af regioner herhjemme med 12 pct..

Men fra 2009 og frem til nu kan vi registrere en stigning. Og stigningen tiltager i styrke.

Mobiliteten på tværs af landet er vigtig af mange forskellige årsager. Men set isoleret set i forhold til boligmarkedet, så rører det i gryden.

Manglende mobilitet er lig manglende omsætning – og det får situationen til at fryse fast. Men kan du komme af med din bolig – og flytte videre i ”fødekæden”, så har du basis for et velfungerende boligmarked.

Og hvad mener jeg med velfungerende?

Jo, det er jo netop et marked, hvor du kan handle bolig – både som køber og sælger. Og hvor priserne og prisudviklingen afspejler en realitet omkring ejernes indkomst og formue – og ikke forventningen til fremtidige stigninger.

Tøbruddet i mobiliteten kan derfor være et kærkomment tegn på et blivende tøbrud på selve boligmarkedet.