Boliga.dk
- Danmarks største uafhængige boligside
Login | Opret bruger

Nyhedsbrevet Bolignyt

Onsdags-analysen: Danskerne burde hamstre lån
Skrevet af Boliga.dk (15. august 2012)

...


Af Sune Worm Mortensen, rådgivningschef i Nykredit

Det står fortsat noget stille til på boligmarkedet, og de danske realkreditinstitutter står ofte for skud, når der skal findes en syndebuk.

Realkreditinstitutterne bliver skudt i skoene, at de har strammet kreditvilkårene og generelt har nej-hatten på, når især førstegangskøbere skal have finansieret drømmeboligen.

Godt nok er nettoudlånet faldet i forhold til jubelårene 2005-2007, men det er de værdier, vi kan belåne også.

Nettoudlånet har altså været positivt på nær et par få undtagelser. De danske realkreditinstitutter har lånt penge ud før, under og efter finanskrisen. Faktum er, at realkreditinstitutterne ikke har ændret ved lånekravene – de er stadig ligeså forsigtige, som de altid har været.

Uanset hvilket realkreditinstitut man henvender sig til, sker vurderingen efter samme princip:

Der lægges et budget for kunden, hvor fokus er på, at låntager ved siden af sine øvrige udgifter skal kunne servicere et fastforrentet lån med afdrag – også selvom kunden vælger et andet lån med en lavere ydelse.

Det betyder i praksis, at med det nuværende historisk billige fastforrentede lån, kan kunder låne mere nu end tidligere – de kan ganske enkelt servicere en større gæld nu, hvor renten er så lav.

Faktisk er den såkaldte boligbyrde på et historisk lavt niveau. Boligbyrden måler de samlede boligudgifter inklusive boligfinansiering i forhold til indkomst efter skat for en familie, som køber bolig for første gang.

Psykologi en af de vigtigste faktorer
Det er altså hverken noget, der tyder på, at det er realkreditinstitutterne, der spolerer festen, eller at boligerne er så dyre at sidde i, at der ikke er penge til overs, når boligudgifterne er betalt.

Danskerne burde objektivt set kaste sig ud på boligmarkedet og hamstre løs af favorable lån – det gør de bare ikke.

Adfærden synliggør, at psykologi er en af de vigtigste faktorer på boligmarkedet.

Når det går godt og priserne stiger, flokkes køberne på markedet i jagten på friværdigevinsten, men når priserne daler, er markedet tomt – ingen ønsker at ”brænde fingrene”.

Og det til trods for, at det i den ene situation er væsentligt dyrere end i den anden – og boligbehovet er det samme.

Så danskernes forventninger til huspriserne har stor betydning for købelysten – også selvom det nogle gange kan være svært at se, hvad forventningen bunder i.

Udbredt pessimisme
Hvis man ser på Nykredits huspristillidsindeks, der måler forventningerne til huspriserne et år frem, kan man fx spore en udbredt pessimisme – på trods af, at det i nyere tid aldrig har været billigere for førstegangskøbere at eje en bolig.

Det er altså en nærliggende tanke, at danskerne holder sig fra boligmarkedet på grund af frygt for yderligere ejendomsprisfald.

Adfærden synes dog at være en smule ulogisk.

Beslutningen om, hvorvidt man ønsker at købe bolig eller ej, bør ikke i så høj grad være baseret på investeringsovervejelser – man bør i stedet læne sig op ad det gamle rådgivningsmantra om, at man skal købe en bolig for at bo i den – det er altså boligbehovet, der bør være den primære driver ved et boligkøb.

Skal gardere sig mod tab
Prisen er selvfølgelig ikke ligegyldig, men det giver faktisk mere mening, at man som boligkøber først og fremmest forholder sig til sit boligbehov og hvad det koster at sidde i boligen og ikke spekulerer i eventuelle yderligere prisfald på boliger, der måske, måske ikke vil indfinde sig.

Hvis man alligevel er nervøs for boligpriserne - fx fordi man forventer rentestigninger - kan man gardere sig imod tab ved at vælge en finansiering med gode formueegenskaber, så man har mulighed for at reducere restgælden ved rentestigninger.

Købere, der i øjeblikket holder sig på sidelinjen, bør derfor overveje en ekstra gang, om nu er ved at være det rette tidspunkt til at slå til og købe drømmeboligen.