Boliga.dk
- Danmarks største uafhængige boligside
Login | Opret bruger

Nyhedsbrevet Bolignyt

Onsdags-analysen: Drop kendt tommelfingerregel
Skrevet af Boliga.dk (17. oktober 2012)

...


Af Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom, Nordea Kredit

Tommelfingerreglerne på boligmarkedet er mange. En af dem siger, at man bør vælge det fastforrentede lån, som har en kurs tættest på 100. Da realkreditinstitutterne ikke må give et lånetilbud i en obligation, der ligger over kurs 100, betyder ”reglen” i praksis, at boligejerne anbefales at vælge det lån, som ligger tættest på kurs 100 nedefra.

Ved første øjekast virker tommelfingerreglen fornuftig nok.

Står man i dag og skal optage et traditionelt 30-årigt fastforrentet lån med afdrag, så har man i øjeblikket to muligheder: Et fastforrentet 3 pct. lån eller et fastforrentet 3½ pct.-lån

[caption id="attachment_21157" align="aligncenter" width="420" caption="..."]...[/caption]

Af tabellen fremgår det, at man får en gæld, som er 34.000 kr. større ved at vælge 3 pct.-lånet frem for 3½ pct.-lånet. Til gengæld er ydelsen 10 kr. lavere og afdraget 200 kr. større.

Ved første øjekast vil mange nok mene, at tommelfingerreglen har sin berettigelse. Det er ikke værd at påtage sig en gæld, som er 34.000 kr. større for at afdrage lidt hurtigere og slippe minimalt billigere. I hvert fald ikke hvis man forventer at skulle indfri sit lån inden for en tidshorisont på 10-15 år – hvilket de fleste boligejere gør.

Men så nemt kan regnestykket ikke gøres op, og det vil derfor være direkte dårlig rådgivning alene at basere sit valg af lån på en så forenklet regel.

God rådgivning er mere end en tommelfingerregel
I den viste opstilling tager man kun højde for, hvordan regnestykket ser ud, mens lånet løber – men ikke hvordan boligejeren er stillet, når vedkommende på et tidspunkt skal indfri sit lån, og det samlede regnskab dermed kan gøres op. Og det ved vi af erfaring, at langt de fleste boligejere ønsker inden for en periode på højst 10 år.

Vi kalder den samlede udgift, en boligejer har haft på sit lån fra optagelse til indfrielse, for periodeomkostningen. Indregner man denne i ovenstående tilfælde, så ser billedet noget anderledes ud.

3 pct.-lånet ender med at vinde
Den lave optagelseskurs på 3 pct.-lånet i forhold til 3½ pct.-lånet betyder nemlig ikke kun, at hovedstolen på 3 pct.-lånet bliver højere end på 3½ pct.-lånet ved lånets optagelse, men også at boligejeren kan indfri et 3 pct.-lån til en lavere kurs end et tilsvarende 3½ pct.-lån, f.eks. i forbindelse med et boligsalg eller en konvertering.

Sidstnævnte gælder selvfølgelig kun, såfremt renten ikke er faldet så meget, at begge lån ligger over kurs 100.

Medtager man kursen og kursfølsomheden i analysen, så finder man, at periodeomkostningen på et 3 pct.-lån bliver lavere end den tilsvarende periodeomkostning på 3½ pct.-lånet i langt de fleste tilfælde.

Kun i de tilfælde hvor boligejeren forventer, at renten vil fortsætte med at falde, og at vedkommende vil indfri lånet igen inden for en kortere årrække, vil 3½ pct.-lånet være bedst.

I alle øvrige tilfælde er 3 pct.-lånet at foretrække. For en grafisk fremstilling heraf se figuren nedenfor.

[caption id="attachment_21158" align="aligncenter" width="420" caption="..."]...[/caption]

Konklusionen er derfor, at boligejerne i øjeblikket bør stille sig kritisk overfor den velkendte tommelfingerregel om at vælge det lån, som har en kurs tættest på 100, dvs. 3½ pct.-lånet.

I stedet bør de klarlægge deres egen forventning til renten – stiger eller falder den?  Og på den baggrund bør de opfordre deres bankrådgiver til at give dem et fyldestgørende billede af deres valgmuligheder. I modsat fald risikerer de nemlig at snyde sig selv ved at vælge det forkerte lån.

Fik du læst:

Så godt går det på markedet på ejerlejligheder

Om 17 måneder koster Rasmus Visbys hus 0 kroner

Ugens bolig: Historisk gods med konge-historie og spøgelse

Tvangsauktioner: Velhavere slipper med skrækken

Jurahjørnet: Skal vi betale 125.000 kr. til nyt tag?