Onsdags-analysen: Her er de grønne blade på boligmarkedet

Af Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom, Nordea Kredit

Prisen på en ejerbolig er faldet meget, og flere steder i landet falder priserne fortsat. Samtidig tager det lang tid at få solgt en bolig, og sker det, så er afslaget i reglen stort.

Der er stadig mange boliger til salg, og en pæn del heraf når aldrig at blive solgt, før ejeren opgiver et salg.

Men alligevel er økonomerne begyndt at tale om, at boligmarkedet er i bedring. Det giver da ikke mening – eller gør det?

Gode takter breder sig som ringe i vandet
Umiddelbart kan det være svært at forstå, hvorfor økonomerne er blevet mere optimistiske i deres retorik om boligmarkedet i løbet af den seneste tid, da mange tal stadig tyder på, at boligmarkedet har det svært.

Forklaringen skal findes i, at der i øjeblikket er stor forskel på, hvor godt det går på boligmarkedet, afhængig af hvor i landet ens udsigtstårn står.

Mange steder går det således fortsat trægt, mens det andre steder igen går fornuftigt – ikke mindst på ejerlejlighedsmarkedet i de store byer.

Nogle ville måske mene, at den nyhed dermed var dårlig for de fleste (altså underforstået dem der ikke bor i en ejerlejlighed i en storby), og kun god for de få. Men sådan er det ikke.

Ejerlejlighedsmarkedet har normalt den gule trøje på
Ser vi tilbage i historien, så er det nemlig normalt ejerlejlighedsmarkedet, der har haft den gule førertrøje på på boligmarkedet.

Det gjaldt både, da priserne steg i de gyldne år i starten af det nye årtusinde, da priserne toppede i 2006/2007, og da priserne var i bund i starten af 2009 for herefter igen at begynde at stige lidt, inden den seneste nedtur satte ind.

Nu har ejerlejlighedsmarkedet så igen sat af fra startskamlen – ikke blot i København, men også i og omkring de andre store byer i landet.

Og går udviklingen som den plejer – og det er der på nuværende tidspunkt ikke noget, der tyder på, at den ikke vil – så vil de gode takter vi nu ser på ejerlejlighedsmarkedet brede sig som ringe i vandet til resten af landet.

Det vil i givet fald betyde, at den spæde stabilisering, vi ser på parcel- og rækkehusmarkedet, vil fortsætte hen over efteråret og vinteren.

Hverken konfetti eller kransekage
Boligmarkedet har det altså bedre. Prisfaldene er bremset op, og på det overordnede plan er der stabilisering at spore. I nogle tilfælde er der ligefrem registreret mindre prisstigninger.

Det er godt ikke blot for de nuværende boligejere, men også for dansk økonomi som helhed og dermed også for de danskere, som endnu ikke har fod under eget hus.

Vedrørende prisstigningerne så må jeg dog skynde mig at sige, at min positive retorik ikke betyder, at vi igen skal til at finde konfetti eller kransekage frem.

Der er ikke noget der tyder på, at vi igen kommer til at stå i en situation, hvor man kan tjene flere penge på blot at eje en bolig end ved at gå på arbejde. Den udvikling ligger ikke lige for.

Derimod er der udsigt til, at stabiliseringen vil fortsætte hen over de kommende kvartaler med små prisstigninger til følge.

Og det er også det sundeste for boligmarkedet. Der er nemlig ikke noget der taler for, at boligpriserne kan stige mere end den almindelige prisudvikling i samfundet på den lange bane.

Her er de grønne blade
Dér hvor jeg særligt ser, de grønne blade titter frem, er som sagt på ejerlejlighedsmarkedet.

Det gælder ikke mindst, hvad antallet af udbudte lejligheder angår.

For ét år siden var der således mere end 11.300 lejligheder til salg på landsplan. I dag er antallet barberet ned til under 8.000.

Det svarer til, at hver gang en lejlighedskøber for ét år siden havde 10 lejligheder at vælge imellem, så har vedkommende i dag kun syv.

I forhold til 2007, hvor til-salg skiltene sad tættest, så er udbuddet reduceret til det halve.

Det lille udbud af ejerlejligheder kombineret med en højere salgsaktivitet betyder også, at det er blevet lettere at sælge en ejerlejlighed i dag end tidligere. Derfor ser vi, at udbudstiden falder.

Siden årsskiftet er udbudstiden således faldet fra 179 dage til nu 148.

Økonomisk teori siger, at et faldende udbud bør resultere i en stigende pris. Og det er da også, det billedes som tegner sig. Konkret viser tallene, da prisen på en ejerlejlighed er steget med 1-2 pct. i løbet af 2012.

De nyheder kalder jeg grønne blade.

Risikoen ved de små skud er dog, at de kan krølle sig sammen igen, såfremt der skulle opstår ny nattefrost på boligmarkedet.

Det kan jeg ikke garantere ikke vil ske.

Mere sandsynligt er det dog, at boligmarkedet vil fortsætte med at bevæge sig i den rigtige retning, og at de gode historier, vi nu møder, langsomt vil blive fulgt op af flere gode historier – også lidt uden for landets største byer.

Øvrige historier i nyhedsbrevet:

Comeback-sælgere sætter priserne markant ned

Køb Lise Nørgaards barndomshjem

Ugens bolig: Australiens tidligere ambassade til salg

Nye tal: Kæmpe besparelse ved køb på tvangsauktion

Jurahjørnet: Kan vi købe lejlighed i København uden bopælspligt?