Login | Opret bruger

Nyhedsbrevet Bolignyt

Onsdags-analysen: Her er den gyldne mellemvej, når du skal afdrage på lånet

...


Af Sune Worm Mortensen, rådgivningschef i Nykredit

Årets sidste rentetilpasningsauktioner er ved at være overstået, og for gud ved hvilken gang må vi ty til den efterhånden slidte overskrift ”rekordlave renteniveauer”.

Samtidig er de 30-årige fastforrentede 3,5 pct.-obligationer gået over kurs 100, så kunder med hang til fast rente nu igen skal forholde sig til det historisk lave 3 pct.-lån.

De danske boligejeres rentefest fortsætter altså lidt endnu.

Men som bekendt er der ingen fest uden regning.

Når man på den ene side glæder sig over de lave renter, man betaler på sit boliglån, skal man samtidig huske på, at de lave renter også påvirker den anden side af privatøkonomien – nemlig opsparingen.

Pensionskasser og investeringsforeninger investerer jo blandt andet i de selvsamme obligationer, som giver danskerne de lave lånerenter.

Hvad danske boligejere vinder på gyngerne, taber de altså på karrusellerne.

God idé at afdrage på realkreditlånet
Det er derfor vigtigt ikke at lade sig præge af et privatøkonomisk tunnelsyn, men i stedet se sin økonomi som en helhed.

Boligejere kan eksempelvis udnytte de lave renteniveauer og den lavere ydelse til at spare mere op eller måske begynde at afdrage på det afdragsfrie realkreditlån før tid.

Afdrag på realkreditlånet kan i det hele taget være en god ide.

Tiden, hvor friværdien kom af sig selv i form af massive boligprisstigninger, er forbi – nu skal boligejerne selv arbejde for friværdien.

Det kan dog virke en smule uoverkommeligt at starte sine afdrag før tid – især hvis man i øjeblikket bruger afdragsfriheden på realkreditlånet til at betale ned på et dyrere banklån.

Fuldt afdrag kan i mange tilfælde medføre en ydelsesstigning på mere end 2.500 kr. hver måned for et lån på 1 mio. kr.

Der eksisterer dog en gylden mellemvej. Låntager behøver jo ikke afdrage på hele gælden på en gang.

Win/win
En mulighed kunne være at lade tre fjerdedele være afdragsfrit og kun afdrage på den sidste fjerdedel.

På den måde kommer låntager i gang med afdrage uden, at budgettet vælter – faktisk kan det gøres uden, at budgettet overhovedet påvirkes.

Helt konkret kunne en låntager, der i dag har et 5 pct--lån med afdragsfrihed, omlægge tre fjerdedele til et 3 pct.-lån med afdragsfrihed og en fjerdedel til et variabelt forrentet lån med afdrag og renteloft.

På den måde vil man opnå en øjeblikkelig, månedlig ydelsesbesparelse på ca. 450 kr. og samtidig komme i gang med at afdrage ca. 800 kr. hver måned (til at starte med vel at mærke).

Renteloftet vil samtidig sikre kunden mod at komme til at betale mere end på det tidligere lån. Der er altså tale om en ren win/win-situation.

Økonomisk polstring
Hvis man samtidig bruger ydelsesbesparelsen til at spare yderligere op – husk nu de lave renter på pensionsopsparingen – kan man i den grad udnytte de lave renter til at konsolidere sig privatøkonomisk.

Hvis man bruger den månedlige besparelse på mellem 150 kr. og 450 kr. (afhængig af renten på renteloftslånet) til at spare op ved siden af – eksempelvis på en aldersopsparing - kan man polstre sig økonomisk uden at skulle have flere penge op ad lommen, end det man betaler i dag på sit afdragsfrie 5 pct.-lån.

Under antagelse om et afkast på 3,5 pct. om året på en aldersopsparing vil låntageren med et eksisterende lån på 1 mio. kr. kunne opnå en ekstra opsparing på mellem 30.000 og 75.000 kr. efter 10 år, afhængig af om renten stiger til loftet eller er uforandret.

Indregner man samtidig det højere afdrag på boliggælden, vil meropsparingen efter 10 år være mellem 68.000 kr. og 139.000 kr.

Boligejeren udnytter altså det lave renteniveau til at spare mere op og kompenserer på den måde for de ligeså lave renter på opsparingen.