Boliga.dk
- Danmarks største uafhængige boligside
Login | Opret bruger

Nyhedsbrevet Bolignyt

Onsdags-analysen: Pengene siver ud af murstenene
Skrevet af Boliga.dk (29. august 2012)

...


Af Steen Bocian, cheføkonom i Danske Bank

Der har været sagt og skrevet meget om det private forbrug over de seneste år.

Til trods for skattelettelser, udbetalingen af først SP-penge og siden efterlønsbidrag og forholdsvis høj lønvækst frem til 2010, så er det imidlertid ikke rigtigt lykkedes at få forbruget til at stige efter det voldsomme fald, der indtraf i forbindelse med finanskrisen i 2008/09.

Der er naturligvis flere forklaringer på, hvorfor det har været tilfældet, men der er ingen tvivl om, at krisen på boligmarkedet har spillet en meget stor rolle.

Selvom kun lidt over halvdelen af os bor i ejerboliger, så påvirker boligmarkedet forbrugsadfærden meget markant.

Der er således efter min mening ingen tvivl om, at de faldende friværdier har haft en afgørende rolle i forbrugskrisen.

Friværdier siver
Realkredit Danmark har netop opdateret deres opgørelse af vores friværdier, og konklusionen er klar. Danskernes friværdier fortsætter med at sive ud af murstenene.

Friværdierne løber aktuelt set op i cirka 930 mia. kroner.

Det er naturligvis fortsat mange penge, men det er faktisk et fald på voldsomme 960 mia. kroner - 960.000.000.000 kroner - i forhold til, da friværdifesten toppede tilbage i sommeren 2006.

Den gennemsnitlige gæld i et dansk parcelhus nu udgør omtrent 72,5 procent af husets værdi - og dermed "ejer" parcelhusejeren i princippet blot kun lidt mere end hver fjerde mursten i huset mod tidligere omkring hver anden mursten. Det er et meget markant skift.

Nu kunne man i udgangspunktet sige, at hvis boligejerne fortsat har en friværdi på 930 mia. kroner – hvorfor er der så grund til at holde igen med forbruget, det er jo fortsat en betydelig formue.

Det er naturligvis også sandt, men her skal man jo huske på, at friværdierne bestemt ikke er ligeligt fordelt.

Store forskelle
Ser vi på regional basis, er der således meget store forskelle i gældsandelen i de danske parcelhuse.

Sorø topper med en gældsandel på næsten 90 procent af værdien af det gennemsnitlige parcelhus – altså en friværdi på under 10 procent i gennemsnit.

Det er ikke meget, når man erindrer, at der også er omkostninger ved at handle hus.

Mange af boligejerne i Sorø er således i en situation, hvor de ikke kan tilbagebetale deres boliggæld alene med deres boligs værdi.

Dermed behøver de ikke at være insolvente, da de kan have opsparing i andet end boligen, men der er ingen tvivl, om at faldet i friværdierne har gjort, at mange har ønsket at øge denne opsparing.

Det har kunnet mærkes på forbruget.

Huspriser er faldet mere
Sorø står ikke alene med en presset friværdi, generelt finder vi de laveste friværdier på Sjælland. Efter Sorø følger Faxe, Odsherred, Ringsted og Stevns.

Forklaringen på de lave friværdier på Sjælland er grundlæggende, at huspriserne er faldet mere på Sjælland end i resten af landet.

Det skyldes, at mange nye boligkøbere i de gode år blev presset længere og længere væk fra hovedstadsområdet, da pengene ikke rakte. Det betød en stor tilflytning til kommunerne på Sjælland.

I takt med at huspriserne er faldet i hovedstadsområdet, er denne strøm imidlertid vendt. Og det har givet anledning til markante prisfald, som har presset friværdierne og forbruget i bund.

De største friværdier er i storbykommunerne
Paradoksalt nok, skal man fysisk set ikke ret langt væk fra Sorø for at finde, de kommuner, hvor friværdierne er størst.

I spidsen ligger således Frederiksberg, hvor gældsandelen kun er på 65 %.

Frederiksberg er ikke ene om fortsat at have solide friværdier.

Man finder generelt de største friværdier i storbykommunerne, både i hovedstadsområdet men også Aarhus, Odense og Aalborg. Her er efterspørgslen efter boliger langt mere stabil, og når priserne falder reagerer efterspørgslen positivt og stabiliserer markedet.

Vi vil grundlæggende gerne bo i storbyen – i hvert fald som gennemsnit. Det er dog ikke kun i storbyerne er der er pæne friværdier, da gælder også i dele af Nordjylland. Her er historien dog nok lidt en anden her har boligmarkedet generelt set har været mere stabilt, hvorfor belåningen aldrig blev presset så meget op.

Der er samlet set ingen tvivl om, at boligmarkedskrisen har påvirket os danskere meget forskelligt.

Det betyder også, at det ikke nødvendigvis er os alle, som har ændret forbrugsadfærd.

Men når nok bare har ændret adfærd, så påvirker det jo hele økonomien. Og selvom der naturligvis også er mange andre faktorer bag den svage forbrugsudvikling, så er der i mine øjne slet ikke tvivl om, at boligmarkedet har været centralt.