Boliga.dk
- Danmarks største uafhængige boligside
Login | Opret bruger

Nyhedsbrevet Bolignyt

Onsdags-analysen: Puster forkerte boligtal til krisen?
Skrevet af Boliga.dk (22. august 2012)

...


I den sidste uges tid har der været skrevet meget om boligprisstatistik i medierne.

Skriverierne har ikke haft positiv slagside.

Men i modsætning til det seneste halve års skriverier om boligmarkedet, så har det negative islæt denne gang ikke vedrørt nye prisfald eller sløv handelsaktivitet men derimod forkert oplyste boligprisfald.

Eller sagt med andre ord: Prisfald, som boligøkonomer og -eksperter har kommenteret, og som der har været skrevet om i medierne, men som ikke har fundet sted i det omfang, som Danmarks Statistik har oplyst.

Sandheden får man først, når alle bolighandler er gjort op
De ”forkerte” tal stammer fra Danmarks Statistiks månedlige ejendomsprisstatistik. Det er en statistik, der er blevet offentliggjort siden december 2011.

Når jeg ovenfor har sat ordet ”forkert” i situationstegn, så skyldes det, at de tal, som er offentliggjort, egentlig ikke er forkerte.

De afspejler det, som Danmarks Statistik siger, de gør – nemlig hvordan boligprisudviklingen har artet sig vurderet på baggrund af de 70 pct. første indberetninger til det elektroniske tinglysningssystem.

Det forkerte ligger derimod i, at tallene måned efter måned har overvurderet prisfaldene, og at statistikken dermed ikke har vist, det man troede den gjorde – simpelthen fordi tallene har indeholdt en systematisk skævhed.

De fejlagtige tal har påvirket retorikken
Konkret har fejlskønnet i de enkelte måneder ligget på mellem -0,5 pct. og -3,4 pct. for enfamiliehuse og på mellem -1,9 pct. og +0,4 pct. for ejerlejligheder. Statistisk set er der således tale om en ikke ubetydelig forskel mellem den første offentliggørelse og de senest reviderede tal.

Den store forskel har givetvis påvirket retorikken omkring boligmarkedet, både hvad angår den tone, økonomer og eksperter har brugt i debatten omkring boligmarkedet, og de overskrifter boligmarkedet har trukket i medierne.

Retorikken har således været mere negativ og lidt mere sortsynsk end berettiget.

Retorikken har næppe haft stor betydning

På trods af ovenstående er jeg alligevel af den opfattelse, at de fejlbehæftede tal næppe har haft væsentlig indflydelse på boligmarkedets udvikling i første halvår af 2012.

Kigger vi f.eks. på de første offentliggørelser fra Danmarks Statistik og sammenligner dem med de senest reviderede tal, så synes jeg, det er berettiget at fremhæve, at der kun i ét enkelt tilfælde for enfamilieshuse og ét enkelt tilfælde for ejerlejligheder har været tale om, at en egentlig stigning i boligpriserne er blevet udråbt som et fald.

Det var i januar 2012 hhv. februar 2012.

Allerede måneden efter var de pågældende tal blevet revideret op til et mere korrekt niveau. Et niveau, som økonomer og eksperter efterfølgende også har kommenteret.

I alle de øvrige tilfælde har den månedsvise statistik for enfamilieshuse og ejerlejligheder været korrekt, hvad retningen på boligpriserne angår.

Mediernes overskrifter om fortsatte boligprisfald har således i langt de fleste tilfælde været korrekte, om end faldenes størrelse ikke har været det.

Dertil kommer, at hvis vi ser på den måned, som foreløbigt har haft den største afvigelse mellem de først offentliggjorte tal og de senest reviderede tal, så er konklusionen, at boligpriserne i den første offentliggørelse var faldet med 22,6 pct. siden toppen i 2007. Det korrekte fald på det tidspunkt var 20,0 pct.

Næppe en forskel som har fået mange boligkøbere til at gå permanent i bakgear.

Kun få er skræmt væk
Summa summarum er, at selv om statistikken har været fejlbehæftet, så har fejlene efter min vurdering ikke været så kommunikativt grelle, at de kan have givet anledning til en markant adfærdsændring hos boligkøberne.

Personligt er det derfor min overbevisning, at kun få potentielle boligkøbere er blevet skræmt væk i de forgange måneder, alene på baggrund af de fejlagtige tal fra Danmarks Statistik, og at kun få har haft held med at trykke boligsælgerne på prisen alene på baggrund af nogle pristal, som kun er blevet offentliggjort for hele landet som helhed, og som løbende er undergået nødvendige revisioner.

I stedet har boligmarkedet nok udviklet sig ret uanfægtet af den pågældende statistik.

Min formodning er derfor, at de boligkøbere, som har haft seriøse købsovervejelser, med stor sandsynlig alligevel har købt bolig i 1. halvår af 2012, uanset offentliggørelsen af den lidt for negative boligprisudvikling.

Hurtighed og præcision
Ved offentliggørelsen af statistik står producenten ofte i den situation, at de skal veje for og imod mellem hurtig publicering og høj sikkerhed i tallene.

I den aktuelle situation har Danmarks Statistik faktisk valgt begge løsninger.

De offentliggør nemlig én statstik på månedsbasis, som fremkommer forholdsvis hurtigt efter den pågældende måneds udgang, og én statistik på kvartalsbasis, som har en høj kvalitet, men som indeholder, hvad man kan kalde gamle nyheder.

Den fordeling bør vi være godt tilfreds med.

Så selv om en korrekt statistik altid er at foretrække frem for en ”forkert”, så bør vi fortsat hilse de månedlige opgørelser velkomne. Vi bør blot lære at være endnu mere kritiske over for det statistiske materiale, en given statistik udarbejdes på baggrund af.