Boliga.dk
- Danmarks største uafhængige boligside
Login | Opret bruger

Nyhedsbrevet Bolignyt

Onsdags-analysen: Reformér grundskylden!
Skrevet af Boliga.dk (13. juni 2012)

...


Boliga har som noget nyt indført en ugentlig temperaturmåling på boligmarkedet.

Analyserne er lagt i hænderne på bankøkonomerne i nogle af Danmarks største finansielle institutioner.

I denne uge er det BRFkredits Ulrikke Ekelund

---------------------------------------------------------

Af Ulrikke Ekelund, cheføkonom, BRFkredit

Grundskylden er en forældet og forhadt skat blandt boligejere.

Udviklingen har gjort, at grundskylden virker omvendt af, hvad en fornuftig boligskat bør gøre. Eneste formål med grundskylden er at hælde kroner og øre i kommunernes slukne pengekasser. Det må kunne gøres smartere.

Regeringen og kommunerne er enige
Så er aftalen mellem regeringen og kommunerne på plads, herunder fastsættelsen af reguleringsprocenten, som anvendes ved beregning af ejendomsskatten – eller i folkemunde grundskylden. Fra og med 2003 har der været et loft over grundlaget for beregningen af grundskylden.

Det betyder, at der er et loft over, hvor meget grundskylden kan stige fra år til år i form af en reguleringsprocent, der fastsætter hvor meget beregningsgrundlaget (grundværdien) kan stige. Regeringen og kommunerne er med weekendens aftale nået til enighed om at sætte reguleringsprocenten til 7,0 pct., hvilket er det maksimale, den må udgøre.

Formelt set er det Finansministeriet, der sætter satsen, og det er endnu ikke set, at de har afveget fra kommuneaftalen. Det hænger ikke så underligt sammen med, at Finansministeriet sidder med ved bordet, og derfor allerede har sat sit tydelige fingeraftryk på regeringens forhandlingsudspil.

De danske grundejere har derfor udsigt til stigende grundskyldsbetalinger i en tid, hvor vi igennem en længere periode har oplevet fald i priserne på grunde og boliger. Men er det god logik, og er det nu også hensigtsmæssigt for samfundet?

Ny reguleringssats og nyt vurderingsår
Der er to ting, man bør hæfte sig ved, når næste års grundskyldsbetaling udregnes.

Først og fremmest har vi reguleringsprocenten, der som nævnt sætter niveauet for udviklingen i betalingsgrundlaget. Men derudover skifter vi vurderingsår til 2011.

Grundskylden betales af den mindste værdi af den grundværdi, der siden 2003 er opregnet med den årlige reguleringsprocent og vurderingen af grunden foretaget to år tidligere, hvilket for 2013 betyder 2011-vurderingen. Skattebetalingen for 2013 kan derfor påvirkes af to faktorer, hvis vi ser bort fra muligheden for en stigning i grundskyldspromillen.

Konjunkturen spiller (desværre) ingen rolle
Hvis man således beregner næste års grundskyldsbetalinger i landets 98 kommuner og antager, at kommunernes grundskyldspromiller er de samme som i 2012, stiger grundskyldsbetalingerne i 94 ud af 98 kommuner.

Der er altså tale om stigninger for de fleste grundejere, hvor Glostrup ender med at blive hårdest ramt med en stigning i gennemsnit pr. grund på knap 5.400 kr. fra 2012 til 2013. Glostrup er stærkt efterfulgt af flere af forstæderne til København.

Selvom der de fleste steder ikke er tale om voldsomme stigninger i kroner og øre, er der stadig tale om en skat, der ikke hænger sammen med den eksisterende konjunktursituation. Det må alt andet lige siges at være uhensigtsmæssigt.

I og med at beregningen af grundskyldsbetalingerne er baseret på en administrativ fastsat beregningsmetode, mistes forbindelsen til den virkelige verden. Grundskyldsbetalingerne ender derfor med at stige i en periode, hvor priserne rent faktisk falder.

Tillige var det absurd, at grundskyldsbetalingerne faldt i en periode, hvor priserne steg voldsomt.

Selvom mange naturligt nok er glade for, at der var et loft over grundskyldsbetalingerne tilbage i årene omkring 2007, så hersker der ingen tvivl om, at det mest naturlige ville have været, hvis man betalte mere i skat, når konjunkturen havde det godt – hvor folk bliver rigere – og mindre under lavkonjunktur – hvor folk bliver fattigere.

Altså et procyklisk skattesystem. Det giver i sidste ende og anledning til et mere stabilt boligmarked.

Betaler af ’gammel’ vurdering
Desuden kan man undre sig over, at man betaler skat af en grundværdi, der ligger to år tilbage i tid. Egentlig burde man jo betale af den aktuelle grundværdi.

Der har nemlig i løbet af de sidste par år været flere eksempler på, at der kan være stor forskel mellem grundværdierne i de enkelte år. Desuden er der opbygget en væsentlig skattemanko i flere kommuner, hvilket betyder, at man de fleste steder har udsigt til stigninger i grundskylden i mange år ud i fremtiden.

I gennemsnit er man fire år ’bagud’ med betalinger, men der er enkelte steder i landet, hvor det vil tage et årti eller mere at indhente de grundskyldsbetalinger, man skulle betale, hvis der ikke var et loft.

Hertil kommer, at selve vurderingen fra SKAT også synes at være ganske håndholdt. Den seneste vurdering gav således anledning til kraftige stigninger i grundværdierne, hvilket står i strid kontrast til den faktiske udvikling på markedet.

SKAT har forklaret dette med, at man i 2009 pålagde sig et forsigtighedsprincip i forlængelse af finanskrisen. Et princip, der åbenbart nu er ophævet til trods for, at gældskrisen raser for fulde gardiner. Det må alt andet lige være at foretrække, at vi har et skattesystem, der er styret af logik og ikke af følelser.

Summa summarum
Hvorom alting er, må det siges at være uhensigtsmæssigt, at en del af et skattesystem ikke i tråd med virkeligheden.

Derfor vil det være oplagt at reformere grundskylden, så den bliver mere tidssvarende. På den måde kan man få et mere gennemsigtigt skattesystem til gavn for alle parter!