Nyhedsbrevet Bolignyt

Tvangsauktioner: "Der er mange, der ikke forstår det her system"

Skrevet af Boliga.dk (9. januar 2017)


Foto: Søren Astrup Jørgensen, Unsplash.com


Skulle det ske, at markedet falder, forsørgelsesgrundlaget ryger, konen smutter, eller at man af andre grunde ikke kan leve op til sine forpligtelser over for sine kreditorer.

Så kan de vælge at begære én på tvang - og sker det, er det i alles interesse, at hammeren falder på det højest mulige bud.

Men måden, hvorpå man køber huse på en tvangsauktion, kan være så indviklet at sætte sig ind i, at det i værste fald holder købere fra fadet og dermed holder buddene, der skal redde de tvangsbegærede, nede.

Det mener advokat John Sørensen, der til dagligt beskæftiger sig med tvangsauktionssager i Advokatfirmaet Bang / Brorsen & Fogtdal .

- Når jeg bliver kontaktet af én, der  vil høre, hvordan man køber på tvang, forklarer jeg blandt andet om sikkerhedsstillelsen, at den hjembudte restgæld skal indfris til en bestemt - for auktionskøber ofte ukendt - kursværdi, og at rekvirentsalæret skal nedsættes, hvis man køber under det beløb, som auktionsrekvirenten har til gode. Og inden jeg er færdig med at forklare det, er vedkommende jo for længst skræmt væk, siger han.

Flest professionelle købere

Det er i særdeleshed de private købere, der ikke har en dybere talmæssig forståelse, som ifølge John Sørensen bliver skræmt fra at købe på tvang.

- Systemet stammer fra en tid, hvor reglerne blev behandlet anderledes. I dag er det kun for folk med en god matematisk sans, og det gør altså, at der er meget få private, der byder, og derfor er det for det meste spekulanter, der opkøber langt de fleste ejendomme, siger John Sørensen.

- Det giver nogle lavere summer. Køber man noget for selv at bo i det, har man ofte plads til at give lidt mere for det, end hvis man spekulerer i boliginvesteringer, som de professionelle købere gør.

Ikke ligefrem strandvejsvillaer

Også Henrik Barfoed, der er fogedretsdommer i Retten i Kolding, vurderer, at et flertal af de bydere, der møder op til retskredsens tvangsauktioner, er professionelle.

Han mener dog ikke, at det nødvendigvis har en negativ indflydelse på auktionernes udfald og dermed det beløb, der i bedste fald sikrer, at de tvangsbegærede kan holde skruen i vandet, efter hammeren er faldet.

- For en stor dels vedkommende er det professionelle købere; små ejendomsinvestorer og håndværkere. Men jeg er ikke sikker på, at der ville komme væsentlig højere summer, hvis der kommer flere bydende ud i vores område. Det er jo ikke ligefrem strandvejsvillaer, men villaer der ofte trænger til en kærlig hånd, siger Henrik Barfoed.

Digitalisering har gjort markedet tilgængeligt for flere

Spørger man Trine Peters, der er afdelingsleder for de to tvangsauktionssites Itvang.dk og Tvangsauktioner.dk, er en af de ting, der har betydet rigtig meget for markedets udvikling de seneste par år, at salgsopstillingerne på de tvangs-begærede ejendomme er blevet lagt online.

- Selve annonceringen har ændret sig fra en gammeldags metode, hvor man skulle kigge i aviserne for at finde tvangsauktioner og derefter rette henvendelse til advokatkontoret som oftest bad den interesserede køber om at sende en frankeret svarkuvert for at få tilsendt salgsopstillingen.

- Hele den proces er nu blevet digital, og fra januar 2015 blev det også lovpligtigt at annoncere ejendommene, der er begæret på tvang, online. Det har gjort det meget mindre besværligt, og det kommer i sidste ende køberne og dermed også de tvangsbegærede til gavn, siger Trine Peters.

Af samme grund vurderer hun også, at tvangsauktionssystemet på flere punkter, kunne have glæde af en yderligere digitalisering.

- I dag skal man møde op i retten for at byde på en tvangsauktion. Det er vores forhåbning, at processen en dag gøres digital, så man kan byde online, siger Trine Peters.

- Det kræver dog en lovændring, men vi håber, at lovgiver på sigt får gjort budprocessen digital, da det sikkert vil medføre en større interesse for tvangsauktionerne.

Auktionerne giver ro på

I dag kræver et køb på tvangsauktion -  i modsætning til nettets mange auktionsformer - at man fysisk møder op i den lokale fogedret på et givent tidspunkt.

Afgiver man det vindende bud, skal man straks efter auktionen kunne stille økonomisk sikkerhed med et kontantbeløb.

- Der er nogen, der ikke fanger det med den kontante sikkerhedsstillelse, og det er heller ikke helt tidssvarende. Men så bruger vi noget tid på at forklare det, så folk forstår det, og det er vigtigt, når man køber fast ejendom, siger fogedretsdommer Henrik Barfoed.

Samme pointe understreger advokat John Sørensen, der ligeledes jævnligt støder på bydere, som ikke har forstået handelsformen.

- Der er mange, der ikke forstår det her system. Man kan se, at de ikke aner, hvad de foretager sig. Der er det godt, at vi har retten, hvor vi kan se folk i øjnene og tale om, hvad det er de byder på, siger John Sørensen.

Systemet kan forbedres 

Når en bolig begæres på tvang, skal den annonceres i Statstidende senest 14 dage før auktionen. Og det er for lidt, mener Trine Peters, der også her mener, at det nuværende system kan forbedres.

- Det ville hjælpe potentielle købere, hvis man havde længere tid til at få økonomien i orden, besigtige ejendommen og rådføre sig med advokat og byggesagkyndige.

Det er ikke kun Trine Peters, der øjner mulighed for forbedringer, der kan gøre systemet mere tidssvarende og hjælpe de tvangsbegærede.

Fogedretsdommer Henrik Barfoed mener eksempelvis, at betalingstjenesten MobilePay kan løse problemet med det ofte store kontante beløb, der skal medbringes som sikkerhed.

Mens advokat John Sørensen vurderer, at en oprydning i pris-sammensætningen er vigtig for tvangsauktionsmarkedets fremtid.

- Systemet skal virke meget mere som, hvis man køber et maleri hos Bruun Rasmussen: Det, man byder, er, det man betaler for. Alle mellemregningerne skal gemmes væk, så køber ikke behøver at tage stilling til det eller forstå det.

FAKTA
Kilde: itvang.dk

Hvorfor begæres en ejendom på tvangsauktion? 
Ejendomme begæres typisk på tvangsauktion, fordi ejeren ikke kan betale de långivere, der har lånt ejeren penge med pant i ejendommen.

Hvem kan købe?
Både privatpersoner og selskaber kan købe ejendomme på tvangsauktion. Det anbefales, at man rådfører sig med juridisk og byggesagkyndig bistand, da tvangsauktionerede ejendomme sælges under særlige vilkår.

Hvad skal man byde?
Interesserede købere kan byde lige det beløb, de er villige til at give for ejendommen. Et bud er bindende og kan kun afgives ved fysisk fremmøde i fogedretten den dag, hvor tvangsauktionen for ejendommen afholdes.
Udover buddet skal der betales størstebeløb og en tvangsauktionsafgift på 0,5 procent af størstebeløbet.

Hvad er størstebeløb?
Størstebeløbet dækker omkostninger til rekvirentadvokaten, skyldige ejendomsskatter og brandforsikring.
I salgsopstillingen, der hører til enhver ejendom, som er begæret på tvangsauktion, fremgår det, hvad størstebeløbet, der skal betales udover buddet, lyder på.

Hvad er en sikkerhedsstillelse?
I forbindelse med et køb på en tvangsauktion skal køber stille sikkerhed for sit bud. På auktionsdagen betales den lille sikkerhed, der ofte er mellem 7.000 og 25.000 kr.
Senest syv dage efter betales den store sikkerhed.
Beløbet kan ikke betales med betalingskort.

Hvad betyder 1. og 2. auktion?
En ejendom, der er begæret på tvang, kan behandles på to tvangsauktioner, hvis skylderen eller rettighedshavere, der ikke har fået dækning på 1. auktion forlanger, at der afholdes endnu en.
2. auktion afholdes senest seks uger efter 1. auktionen. Alle bud på 1. auktionen er bindene, såfremt der ikke fremkommer højere bud ved 2. auktionen eller den bliver aflyst.

Læs mere om, hvordan man handler på tvangsauktion her

Læs mere i Bolignyt

Artiklerne udsendes hver onsdag i nyhedsbrevet Bolignyt, hvor du også får nyt om tiltag og features på Boliga.dk

Boliga.dk bruger cookies for at forbedre din oplevelse, vurdere brugen af de enkelte elementer på websitet og til at støtte markedsføringen af vores services. Ved at klikke videre på websitet accepterer du websitets brug af cookies.

OK

Den version af browseren Internet Explorer du bruger er forældet. Den har kendte sikkerhedshuller og ulemper og begrænsede funktioner. Vi opfordrer dig derfor til at opgradere til en nyere moderne browser. Du kan opgradere din browser ved at klikke her.