Onsdags-analysen: Villa med god beliggenhed og skøn finansiering

Boliga har som noget nyt indført en ugentlig temperaturmåling på boligmarkedet.

Analyserne er lagt i hænderne på bankøkonomerne i nogle af Danmarks største finansielle institutioner.

I denne uge er det Nykredits Sune Worm Mortensen

---------------------------------------------------------

Af Sune Worm Mortensen, rådgivningschef i Nykredit

Der er stadig meget stille på boligmarkedet – handler er der få af, og tiden, hvor danske boligejere var bygherrer på alt fra samtalekøkkener til havestuer, er stort set glemt.

Men selvom det ikke er i tidens ånd at øge værdien af boligen med udbygninger og forbedringer, så er der opstået nye muligheder for at lave nogle tiltag på boligen, der kan skabe merværdi på lang sigt.

Den sydeuropæiske gældskrise og en udbredt frygt for langvarig lavvækst har sendt investorerne på flugt mod det kolde nord og renterne langt ned under gulvbrædderne.

Den nuværende rente på det etårige tilpasningslån er så langt nede, at ydelsesopkrævningen efterhånden er på niveau med regningen til bogklubben og antenneforeningen.

Vi taler i øjeblikket om en månedlig ydelse på ca. 650 kr. for et lån på 1 mio. kr. – ok, så afdrager man så heller ikke på lånet, og hvis markedsrenten nogensinde stiger igen, så bemærker man det helt sikkert.

Mere interessant er det måske, at de såkaldte lange renter også har brudt historiske barrierer. Landets realkreditinstitutter udbyder i øjeblikket fastforrentede lån til renter, der for få år siden ville have vakt jubel hos tilpasningslåntagere.

Men står de danske boligejere så i kø for at udskifte deres variabelt forrentede lån med et fastforrentet?

Næ, faktisk lige omvendt. Hvis man ser bort fra de låntagere, der i øjeblikket nedkonverterer og dermed opnår en lavere ydelse, så viser tallene – ganske opsigtsvækkende – at tilpasningslånet i sandhed er blevet danskernes nationallån.

Det er i øjeblikket boligkøbernes foretrukne lånetype og enkelte låntagere udskifter ligefrem deres fastforrentede lån med et tilpasningslån, så den samlede andel af variabelt forrentede lån i Danmark bare er steget og steget, mens renterne har været lave.

Udviklingen udstiller et paradoks i danske låntageres adfærd.

Hvis man kigger historisk på det, så vælger danskere fast rente, når renten har været høj og variabel rente, når renten har været lav. Låntagere kender ligesom os andre selvfølgelig ikke til renteudviklingen, men jo højere rente, jo større har appetitten været på at låse renten fast i hele lånets løbetid.

Logisk set burde de danske boligejere agere omvendt og udnytte de lave renteniveauer til at konsolidere sig og vælge et fastforrentet lån, der giver budgetsikkerhed. Udover sikkerhed for ydelsen har det fastforrentede lån også den fordel, at man som låntager er perfekt positioneret til en rentestigning – og med de nuværende renteniveauer in mente, så kan man vel godt betragte dét som rettidig omhu.

Når renten stiger falder kursværdien af restgælden som bekendt og hvis man konverterer lånet til et andet, kan man skære en god luns af sin gæld. På den måde kan man tale om, at en god boligfinansiering let kan være en bedre og mere sikker investering end et samtalekøkken eller en havestue.

Og for dem, der har forelsket sig i den charmerende villa med ejendomsmæglerkig til vandet, men tvivler på, om tidspunktet er det rigtige til boligkøb, kan det også give god mening at kigge på mere end bare prisskiltet.

Selvfølgelig kan ingen garantere, at boligpriserne har nået deres endegyldige bundgrænse, men til dem, der tør vove sig ind på markedet, er der i øjeblikket en historisk mulighed for at få en skøn finansiering i form af et fastforrentet lån.

Tidligere analyser i serien:

Ønskeboligen har fået vokseværk

Den europæiske gældskrise er dårligt nyt for boligsælgerne