Får lejeren ret til at blive boende for evigt?

Boligadvokat og partner Henrik Høpner fra Lund Elmer Sandager svarer hver uge på spørgsmål fra Boligas brugere. Send dit spørgsmål til lf@boliga.dk og gør det så kort som muligt.

Boliga skal kende din identitet, men vi anonymiserer alle indlæg.

Spørgsmål og svar bringes i nyhedsbrevet hver onsdag.

På grund af antallet af indkomne spørgsmål kan der gå op til en måned og i visse tilfælde længere tid, før dit spørgsmål bliver besvaret.

------------------------------------------------------

?: Hej Henrik

Jeg skal leje mit parcelhus ud.

Jeg vil gerne gøre lejekontrakten tidsbegrænset på to år, men er tvivl om, hvordan det fungerer.

Kan en sådan tidsbegrænsning forlænges, hvis lejer og jeg bliver enige om det, eller medfører det, at lejer derved får udvidede rettigheder, f.eks. til at blive boende for evigt?

Er der andre ting, jeg skal være opmærksom på i den forbindelse?

Jeg kunne endvidere tænke mig at skrive i paragraf 11, at jeg skal have adgang til huset, f.eks. hver tredje måned for at tjekke udluftning og evt. begyndende fugtskader. Kan jeg det?

Jeg skriver i paragraf 11, at lejer skal lufte ud dagligt.

Kan jeg opsige lejemålet, hvis jeg opdager mislighold i den forbindelse?

Med venlig hilsen

J

!: Hej J

Når man vælger at foretage en tidsbegrænset udlejning, er det altid vigtigt at angive årsagen til det tidsbegrænsede lejemål.

Det kan eksempelvis være udlandsophold, studierejse, midlertidig beskæftigelse eller helt andre forhold.

Hvis tidsbegrænsningen er velbegrundet i parternes forhold, vil det normalt ikke kunne tilsidesættes.

Tilsvarende gælder det, hvis man skal forlænge tidsbegrænsningen.

Det kan tænkes, at arbejdsforholdet er blevet forlænget med et år, men her er det også vigtigt at være præcis, når det formuleres.

Et forhold, der altid giver anledning til problemer, er huslejens fastsættelse.

Her skal man nøje overveje, hvad huslejenævnet vil fastsætte det til, hvis der bliver gjort indsigelse.

Af andre forhold, der skal overvejes, er, hvordan lejemålet bliver administreret, altså opkrævning af husleje mv.

Du kan godt skrive, at du har ret til besigtigelse af lejemålet hver tredje måned. Det bør også her præciseres med hvilket varsel, det skal ske.

Med hensyn til spørgsmålet om opsigelse/ophævelse pga. manglende udluftning er jeg noget mere i tvivl om, hvorvidt du kan stille et krav.

Det skal objektivt set være forhold, som en udlejer normalt ville kunne opsige eller ophæve lejemålet på baggrund af.

Mvh
Henrik Høpner

------------------------------------------------------

?: Kære Henrik Høpner

I 2007 købte vi en 2-værelses lejlighed i Vanløse, fordi vores datter skulle have en uddannelse.

Nu er hun ved at være færdig og skal videre.

I perioden 2007 og til dato har vores datter betalt husleje, og skattemæssigt er udlejningen kørt som en virksomhed.

Når hun flytter ud, ønsker vi at sælge lejligheden, og derfor vil vi helst ikke indgå en ny lejeaftale.

Kan du oplyse os om, hvordan skat vil behandle sagen, hvis vi ingen lejeindtægt får?

Ofte kan der jo gå flere måneder - eller halve år - før lejligheden bliver solgt.

Kan vi fortsætte med virksomhedsordningen og således få et ret stort underskud, fordi vi mangler lejeindtægter?

Eller vil vi skulle indregne lejeindtægter, som vi reelt ikke modtager?

På forhånd tak.

Med venlig hilsen

B

!: Kære B

Når en lejlighed udlejes via virksomhedsskatteordningen, kan et skattemæssigt underskud fratrækkes.

Det betyder, at manglende lejeindtægt gør, at underskuddet bliver større.

Hvis årsagen til den manglende lejeindtægt er salgsbestræbelser, tror jeg ikke, at SKAT vil underkende dette.

Det forudsætter imidlertid, at der er tale om reelle salgsbestræbelser, hvilket evt. kan dokumenteres ved annoncering, forevisning af kommissionsaftalen med ejendomsmægleren eller lignende.

En alternativ model kunne være, at I overdrog lejligheden til jeres datter, mens hun stadig bor der.

Her kan købesummen fastsættes til den offentlige vurdering med fradrag af 15 procent.

Den gevinst, der evt. måtte komme ud af det, vil være skattefri for jeres datter under forudsætning af, at hun har boet i lejligheden som ejer.

Det kan være en god mulighed for at give jeres datter et økonomisk fundament for at komme videre.

Mvh
Henrik Høpner