Boligadvokat og partner Henrik Høpner fra Lund Elmer Sandager svarer hver uge på spørgsmål fra Boligas brugere. Stil dit eget boligspørgsmål direkte HER via vores spørgeformular eller send en mail til ekspert@boliga.dk - og gør det så kort som muligt.
Boliga skal kende din identitet, men vi anonymiserer alle indlæg.
Spørgsmål og svar bringes i nyhedsbrevet hver uge og på Boliga.dk.
På grund af antallet af indkomne spørgsmål kan der gå op til en måned - og i visse tilfælde længere tid - før dit spørgsmål bliver besvaret.
Foto: Boliga/AI
Spørgsmål:
?: Hej Henrik
Jeg købte en ejendom i september 2019, hvor jeg brugte en køberrådgiver. Huset blev købt af Nordea, da den tidligere ejer havde indgivet en konkursbegæring. Huset er ikke købt på tvangsauktion, og der er tegnet ejerskifteforsikring.
I forbindelse med en ansøgning om byggetilladelse til en tagkvist bliver jeg af kommunen gjort opmærksom på, at der er opført en bygning på min grund, som ikke er registreret i BBR, og som sandsynligvis er ulovlig. Et træhus på cirka 25 kvadratmeter.
Hvem har ansvaret i min situation? Er det den sælgende mægler for ikke at nævne det, køberrådgiveren for ikke at gøre mig opmærksom på problemet, ejerskifteforsikringen – eller mig selv?
Venlig hilsen
M.
Svar:
!: Kære M.
Huseftersynsordningen med ejerskifteforsikring beskytter sælger mod en lang række mangelsindsigelser fra køber i forbindelse med ejendomshandler. Der er ganske få undtagelser, hvorefter sælger, hvis denne har benyttet sig af huseftersynsordningen, alligevel kan risikere at hæfte for mangler ved den faste ejendom. En af disse undtagelser er ulovlige bygningsindretninger – dog kun, hvis den ulovlige del kan anses for en del af bygningsmassen. Står bygningen derimod frit, vil den efter omstændighederne muligvis ikke være omfattet af huseftersynsordningen, og dermed er sælger ikke fritaget for eventuel mangelhæftelse.
Ejerskifteforsikringen dækker kun de dele af ejendommen, der er omfattet af huseftersynsordningen, så derfor spiller det en rolle, om bygningen kan anses for en del af den samlede bygningsmasse, og om den er nævnt i tilstandsrapporten.
Dertil bør du, for at afgøre, om bygningen kan omfattes af undtagelsen om "ulovlige bygningsindretninger", i første omgang få undersøgt, om bygningen er ulovlig. Dette har nemlig afgørende betydning for, om der overhovedet kan rettes et ansvar mod nogen.
Såfremt der er tale om en ulovlig bygningsindretning, skal der herefter vurderes, om det er noget, sælger hæfter for. Dette beror på almindelige, obligationsretlige principper – og herunder særligt, om sælger har handlet i god tro, ligesom du som køber skal have opfyldt din undersøgelsespligt. Jeg kan ikke ud fra dit spørgsmål vurdere, om du har været bekendt med træbygningens eksistens; har du købt ejendommen uden at bemærke træbygningen, vil det formentlig tale for, at du ikke har opfyldt din undersøgelsespligt. Om sælger har overholdt sin loyale oplysningspligt er ligeledes svært at vurdere ud fra dit spørgsmål og vil kræve en nærmere gennemgang af sagens omstændigheder.
Endelig skal du undersøge, om bygningen kan lovliggøres hos kommunen.
Som en sidste detalje kræver det, for at nogen kan holdes ansvarlige, at du også har lidt et tab. Har du intet tab i forbindelse med træbygningen, vil du formentlig ikke have retlig interesse, da der intet krav kan rettes mod nogen.
Med venlig hilsen
Henrik Høpner
