Står du overfor at skulle købe ny bolig? Så er der nogle vægtige grunde til at få en køberrådgiver ind over processen! Det kan du læse mere om i denne artikel, der er skrevet i samarbejde med Michael Christensen fra Boligraadgiver.dk, der hvert år yder køberrådgivning for mange boligkøbere i hele landet.
Det er enormt vigtigt at få rådgivning, når man skal til at købe ny bolig. Det er en stor beslutning, man står over for, og for de fleste er den bolig, man køber, det sted man skal leve resten af livet. Selve købsprocessen er dog ikke altid lige gennemskuelig, hvis man ikke har prøvet det før eller kender noget særligt til det. Købsprocessen kan byde på mange faldgruber, som kan påvirke både glæden ved at købe den nye bolig samt ens økonomiske situation. Med en køberrådgiver på sidelinjen kan man få hjælp til at undgå netop disse faldgruber, og være sikker på altid at have hjælp og støtte, hvis der er noget, man er i tvivl om.
Køberrådgiver vs ejendomsmægler
En køberrådgiver er udelukkende købers rådgiver. Køberrådgiveren hjælper dig som boligkøber med at tjekke købsaftalen, samt undersøge alle ejendommens dokumenter. Ikke kun tilstandsrapporten og ejerskifteforsikringen, men også ejendommens øvrige dokumenter og forhold, herunder servitutter, BBR, byggetilladelser, lokalplaner, kloakforhold, eventuelle olietanke samt en række andre vigtige forhold.
Ejendomsmægleren er udelukkende sælgers mand, hvilket blev slået fast ved en lovændring pr. 01.01.2015. Tidligere havde ejendomsmægleren pligt at informere køber om alt vedr. ejendommen. Denne pligt ophørte med den nye lov. Ejendomsmægleren repræsenterer alene sælger, og skal derfor hjælpe og rådgive sælgeren af boligen. Mæglers vigtigste opgave er at sørge for, at sælger får den bedste pris og de bedste vilkår som muligt.
Den nye lovgivning har øget behovet for køberrådgivning markant. Hvor ejendomsmægleren tidligere var ”mægler” og dermed indirekte mæglede mellem sælger og køber, så er ejendomsmægler i dag udelukkende SÆLGER. De færreste købere er klar over denne væsentlige ændring.
En køberrådgivers vigtigste opgave er at forklare dig som boligkøber, præcist hvad det er for en bolig, du er i færd med at købe. Køberrådgiveren kan også hjælpe dig med forhandle pris på boligen. Og dermed være med til at sikre dig de bedst mulige vilkår, som køber. Det er vigtigt at have den form for køberrådgivning, når man skal investere i et nyt hjem, som man skal bo i de næste mange år.
Samlet kan man sige, at ejendomsmægleren har fokus på at give sælger så mange fordele som muligt i handlen. Køberrådgiveren trækker den anden vej, og forsøger at gøre handlen og vilkårene rimelige for dig som køber.
Køberrådgivning inkluderer:
Når du vælger at få en køberrådgiver til at rådgive dig, kan du forvente hjælp til at besvare spørgsmål. Men der er også nogle helt faste punkter, som bør være en del af den køberrådgivning, du modtager:
- Undersøgelse af boligens stand. Hvis du køber hus eller sommerhus, får du udleveret en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport. Tilstandsrapporten beskriver ejendommens stand og eventuelle fejl eller skader. Det samme gør elinstallationsrapporten – bare i forhold til ejendommens installationer. Men tilstandsrapporten giver også en række andre nyttige oplysninger, eksempelvis om boligens areal svarer til det antal m2, der står i BBR, om der er arealer, der ikke er besigtiget af den byggesagkyndige, sælgers oplysninger om ejendommen og meget andet. Men det er svært for de fleste at vurdere, hvad de enkelte oplysninger betyder. Både praktisk, og ikke mindst juridisk.
Brug din køberrådgiver eller en byggesagkyndig til at gennemgå boligen fysisk, så du ved, hvad du køber – før dit boligkøb er bindende. Og er der bemærkninger på elinstallationsrapporten, kan en elektriker hjælpe dig med at vurdere disse. De juridiske konsekvenser af bemærkninger i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten kan din rådgiver forklare dig.
- Gennemgang af dokumenter. Når du har en køberrådgiver, får du hjælp til at gennemgå de forskellige dokumenter, der er i forbindelse med handelen. En køberrådgiver ved præcist, hvad der er normalt og uden risiko for dig som køber – samt hvilke oplysninger eller situationer, du som boligkøber, skal være ekstra opmærksom på. En erfaren køberrådgiver vil også opdage, hvis der mangler dokumenter eller oplysninger, som normalt gives i en ejendomshandel.
Efter gennemgangen af dokumenterne og mødet med dig, er konklusionen ofte, at køberrådgiveren skal kontakte mægler. Enten fordi I har spørgsmål, der ikke er belyst, fordi vilkårene ikke er rimelige for dig, eller andre forhold.
Køberrådgiverens erfaring og faglige indsigt giver dig tryghed; Når mødet er slut ved du, hvilken bolig du køber, og hvilke omkostninger og risici der er.
- Forhandling af pris og vilkår. Det kan være skræmmende selv at skulle forhandle pris på boligen. Og særligt, hvis der er en erfaren ejendomsmægler på sælgers side. En køberrådgiver har også erfaring indenfor forhandling. Og mange har tidligere været ejendomsmæglere, og ved derfor, hvilke forhandlingsmuligheder der er. Samtidig har en professionel part ingen følelser involveret. Det kan være medvirkende til, at køberrådgiveren ofte kan forhandle en bedre pris og nogle bedre vilkår på plads, end du kan som køber.
- Hjælp til gennemgang af købsaftalen. Ejendomsmægler er som tidligere nævnt, alene sælgers mand. Mægler har derfor udarbejdet købsaftalen, så vilkårene er bedst for sælger – og er ofte ikke helt rimelige for køber. Din køberrådgiver vil derfor forsøge at få ændret vilkårene, og stille krav, så de også er rimelige for dig.
- Berigtigelse af handlen: Den, der berigtiger handlen har ansvar for, at handlen bliver gennemført, som aftalt i købsaftalen. Det betyder blandt andet, at skødet bliver tinglyst i dit navn, og at sælgers lån bliver aflyst i tingbogen. Derudover bliver der lavet en refusionsopgørelse, som er en form for regnskab mellem sælger og dig. I regnskabet indgår typisk ejendomsskat, beholdning af olie/træpiller, brænde, kontingent til grundejerforening, fællesudgifter m.v. Endelig sørger berigtiger for, at sælger først får udbetalt købesummen, når alt er på plads.
I de fleste tilfælde, er det køberrådgiveren, som har ansvar for berigtigelsen. Hvis ejendomsmægler står for denne del, bør din køberrådgiver sikre dig i form af kontrol af både skøde, refusionsopgørelse og grundlag for frigivelse af købesummen til sælger.
Boligkøb uden hjælp: Vær opmærksom på faldgruberne
Når man vælger at foretage boligkøb uden en køberrådgiver eller anden form for hjælp, så er der rigtig mange ting, man skal have styr på. Du skal naturligvis være opmærksom på ejendommens stand og oplysninger i tilstandsrapporten. Men derudover skal du bl.a. være opmærksom på
- Om kloakforholdene skal ændres. I de fleste kommuner i Danmark er det vedtaget, at der skal laves ny separatkloakering. Det betyder, at spildevand og regnvand opdeles i hvert sit system.
- Miljøforhold på grunden. Er der forurening på grunden – eller risiko for at en forurening opstår. Især gamle olietanke er den helt store synder her.
- Om alle bygninger og installationer er godkendt eller registreret korrekt.
Der er naturligvis mange andre forhold, man skal være opmærksom på. Herunder hvilke retningslinjer og forpligtelser, der gælder for ejendommen (servitutter), hvilke vilkår du accepterer i købsaftalen og meget andet.
