Hos Boliga kæmper vi for et mere gennemsigtigt boligmarked. Vi mener, at alle - uanset erfaring - skal kunne gennemskue, hvad det egentlig koster at købe bolig.
For boligkøb handler ikke kun om salgspriser og plantegninger. Det er en økonomisk beslutning med mange skjulte lag - og hvis du overser dem, kan det blive dyrt.
Det handler ikke om at skræmme dig - men om at forberede dig godt. Når du kender hele regningen, kan du lægge et realistisk budget og glæde dig til dit nye hjem - i stedet for at bekymre dig om regninger, du ikke så komme.
Her tager vi dig i hånden - punkt for punkt - og gennemgår de udgifter, der ofte ligger under overfladen.
Foto: Boliga
Salgsprisen er kun toppen af isbjerget
Den officielle salgspris er dét, der står med stort. Men bag den gemmer sig en række ekstraudgifter - både faste og uforudsete - som du skal kende, før du skriver under.
Skjulte omkostninger ved boligkøb
1. Tinglysningsafgift til staten
Når du overtager en bolig, skal skødet tinglyses - det er en slags offentlig registrering. Det koster 1.850 kr. i fast afgift + 0,6 % af boligens købesum. Beløbet betales til staten og kommer oven i den pris, du har aftalt med sælger.
2. Omkostninger til bank og realkredit
Når du optager boliglån, skal du som regel betale etableringsgebyrer til både bank og realkreditinstitut. Det dækker ting som stiftelsesomkostninger, kursskæring, gebyrer og lånedokumenter.
Estimat: 10.000-25.000 kr.
3. Boligadvokat og berigtigelse
En boligadvokat gennemgår købsaftalen og sikrer, at alt er juridisk korrekt - fx at skødet bliver tinglyst rigtigt, og at dine interesser bliver varetaget.
Estimat: 6.000-12.000 kr.
4. Ejerskifteforsikring
Dækker skjulte fejl og mangler, der ikke fremgår af tilstandsrapporten - fx svamp i tagkonstruktionen eller skjulte vandskader. Forsikringen gælder typisk ved køb af hus og tegnes i forlængelse af hussalget.
Estimat: 8.000-20.000 kr.
5. Udvidet ejerskifteforsikring
En tillægsforsikring til ejerskifteforsikringen, som dækker endnu flere forhold - fx kloak- og VVS-installationer. Det er ikke et krav, men giver øget tryghed.
Tillægspris: 2.000-6.000 kr.
6. Byggesagkyndig eller teknisk rådgiver
Hvis du vil være ekstra grundig, kan du få en uvildig fagperson til at gennemgå boligen, før du skriver under. Det kan være en god investering - især ved ældre huse, hvor skjulte fejl kan være svære at opdage.
Estimat: 3.000-8.000 kr.
7. Tilstands- og elinstallationsrapport
Disse rapporter bliver typisk bestilt af sælger, men indgår i forhandlingerne - og deres indhold har direkte betydning for dit ansvar som køber. Du bør altid læse dem grundigt - og få professionel vurdering, hvis noget virker uklart.
Estimat: 5.000-7.000 kr.
8. Køberrådgiver eller egen mægler
En køberrådgiver hjælper dig med at gennemskue boligannoncer, forhandle vilkår og forstå alle dokumenter. Hvor sælger har en ejendomsmægler, kan du vælge at få din egen rådgiver med på sidelinjen.
Estimat: 5.000-15.000 kr.
9. Flytteudgifter og istandsættelse
Her er det svært at sætte tal på. Det kan dække alt fra flyttefirma og transport til maling, gulvafslibning, gardiner og hvidevarer. I mange tilfælde løber det op i langt mere end 50.000 kr., især hvis boligen kræver modernisering.
Sæt et realistisk beløb af - gerne med luft i budgettet.
10. Tilslutningsafgifter
Ved nybyggeri eller hvis du konverterer et fritidshus til helårsbeboelse, skal du ofte betale for tilslutning til el, vand, kloak og varme. Det er udgifter, der ikke altid fremgår tydeligt, men som kan være betydelige.
Estimat: 5.000-25.000 kr. - men kan være højere.
11. Risiko for højere boligskat
Nye ejendomsvurderinger rulles ud i 2025-2026. Hvis boligen vurderes højere end tidligere, stiger skatten også. Vær opmærksom på, at det kan ske relativt hurtigt efter købet.
Tjek vurderingsportalen.dk for foreløbig vurdering og hold dig opdateret med nyheder fra Boliga
12. Faste boligskatter og ejerudgifter
Når du ejer, betaler du ejendomsværdiskat, forsikring, grundejerforening og fx renovation og rottebekæmpelse. I mange kommuner betales dette kvartalsvis - og beløbene varierer betydeligt.
Estimat: Flere tusinde kr. om året.
13. Uforudsete udgifter
Hvad gør du, hvis fyret går i stykker tre måneder efter overtagelse? Eller hvis el-tavlen skal udskiftes? Det er her din økonomiske buffer bliver afgørende.
Anbefalet: 20.000-50.000 kr. - eller mere ved ældre bolig.
14. Andelsbolig - særlige forhold
Når du køber en andelsbolig, køber du brugsret - ikke selve boligen - og du bliver samtidig medlem af en forening. Udover den månedlige boligafgift, kan du forpligte dig til:
Bidrag til fælleslån og opsparing
Vedligeholdelse af både boligen og ejendommen
Hæftelse for fejl og mangler, som ikke er dækket i vurderingen
Det er vigtigt, at du sætter dig ind i foreningens regnskab og vedtægter - og helst får rådgivning, før du skriver under.
Sådan lægger du et realistisk boligbudget
Kend dit rådighedsbeløb
Dit rådighedsbeløb er det, du har tilbage, når de faste udgifter er betalt. Ifølge Gældsstyrelsens satser for 2025 bør det som minimum være:
Enlig: 7.520 kr.
Ægtepar/samlevende: 12.750 kr.
Tillæg pr. barn:
0-2 år: 2.050 kr.
3-6 år: 2.620 kr.
7-18 år: 3.770 kr.
Tænk i totaløkonomi - ikke kun lån
Læg alle faste udgifter ind i dit budget: ejerudgifter, forsikring, internet, transport, børnepasning osv. Få banken til at hjælpe dig med en ærlig vurdering.
Tænk langsigtet
Kan du klare en renteændring? Skal du renovere om to år? Har I planer om barn eller jobskifte? Et godt boligbudget rækker længere end de første 12 måneder.
Lav en buffer fra start
De fleste nye boligejere bruger mere, end de tror. Sørg for at have opsparing klar - gerne mindst 20.000-50.000 kr. som sikkerhed.
